Contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento é o documento que define os direitos e os deveres do proprietário/senhorio do imóvel e do seu arrendatário/inquilino. O contrato de arrendamento é lavrado com o objetivo de criar uma relação regulamentada e pode ser considerado como habitacional (para habitação) ou não habitacional (para fins comerciais ou exploração rural).

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O Novo Regime de Arrendamento Urbano data de 2006 sendo que a publicação da Lei 31/2012 de 14 Agosto que entrou em vigor em Novembro 2012 reformula o regime jurídico do arrendamento urbano. 

Neste regime é válido o princípio da liberdade, ou seja, as partes podem estabelecer no contrato os termos e condições que lhes forem mais convenientes e benéficas, salvo nas matérias consideradas essenciais.

Em caso de não ficar escrito, considera-se que o contrato é celebrado com prazo certo:

• Dois (2) anos em caso de arrendamento para habitação.
• Cinco (5) anos em caso de contrato não habitacional.

Encontrar um imóvel para alugar pode ser uma tarefa assustadora, por isso é importante determinar o que é mais importante para si sobre um imóvel (localização, número de quartos, preço, etc.) antes de iniciar a sua pesquisa. Isso ajuda a filtrar as opções e tornar a busca mais direcionada.

Sites de classificados online e aplicativos para smartphones são uma ótima maneira de encontrar imóveis disponíveis para alugar. Alguns exemplos são o OLX, ZAP Imóveis, QuintoAndar e Rentola.

Esteja preparado para a papelada: Para alugar um imóvel, geralmente é necessário apresentar uma série de documentos, como CC, CRP, comprovativo de renda e de residência. Esteja preparado com toda a documentação necessária para agilizar o processo.

Um corretor de imóveis pode ajudar a encontrar opções de acordo com as suas preferências, além de agilizar o processo de aluguer e auxiliar na negociação com o proprietário.

Antes de assinar o contrato de aluguer, leia com atenção todas as cláusulas e certifique-se de que concorda com as condições. Se tiver dúvidas, não hesite em perguntar ao proprietário ou a um advogado especializado em direito imobiliário.

Nas páginas seguintes deste artigo poderá ler informação sobre direitos e deveres do proprietário/senhorio, direitos e deveres do arrendatário/inquilino, arrendamento comercial ou rural e, ainda, sobre rescisão de contrato de arrendamento para habitação. Para tal, basta clicar nos links em baixo.

Arrendamento habitacional - Direitos e deveres do proprietário/senhorio

Direitos

Pagamento de renda - O proprietário deve receber uma prestação/renda pelo uso do seu imóvel cujo valor e periodicidade é acordada entre as partes. A renda contratada é atualizada anualmente segundo a inflação.

Manutenção do contrato - Deve haver uma estabilidade no contrato, sendo que o inquilino pode denunciar o contrato antes do seu final desde que respeite o prazo de aviso prévio legal.

Solicitar o imóvel para habitação própria - O senhorio pode terminar o contrato de arrendamento se, por exemplo, necessitar da casa para habitação própria e mediante prova de condições específicas.

Receber o imóvel no mesmo estado em que o entregou - O senhorio deve receber o imóvel tal como o arrendou, salvaguardando pequenas deteriorações que sejam decorrentes da sua prudente utilização.

Deveres

Realizar obras de conservação - O senhorio deve fazer obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação, como sejam a limpeza e reparação geral do local, obras de manutenção das características do imóvel à data de assinatura do contrato e obras que visem manter as características do imóvel à data da emissão da licença de utilização. Caso o senhorio se recuse a fazer obras, o arrendatário pode recorrer à Câmara Municipal para que esta, mediante resultado de vistoria, o notifique a proceder às mesmas ou pode tomar a iniciativa de fazê-las, sob aprovação da Câmara Municipal.

Suportar as despesas comuns - Estando o imóvel em propriedade horizontal, o senhorio é responsável pelo pagamento de despesas comuns do condomínio, das suas quotas e das obras de manutenção necessárias.

Dar preferência ao inquilino - Numa situação de venda do imóvel ou para novo contrato de arrendamento, o senhorio deve dar direito de preferência àquele que seja seu arrendatário há mais de três anos.

Compensar por benfeitorias - Caso o inquilino tenha efetuado melhorias (benfeitorias) no imóvel de forma lícita e de boa fé, o senhorio deverá compensar o inquilino aquando término do contrato.

Arrendamento habitacional - Direitos e deveres do arrendatário/inquilino

Direitos

Viver com a família - No arrendamento para habitação o inquilino tem o direito de viver com a sua família, com quem vive em economia comum, ou o cônjuge, ou parentes em linha reta ou até ao 3º grau da linha colateral, e pode receber até três hóspedes.

Pequenas deteriorações - O inquilino pode efetuar pequenas deteriorações que sejam decorrentes da prudente utilização no imóvel, como sejam, por exemplo, buracos para pendurar quadros, cabos de televisão ou estantes.

Reparações urgentes no imóvel - O inquilino pode fazer reparações de cariz urgente, caso o proprietário não o faça, tendo direito a reembolso dos custos mediante apresentação de comprovativos.

Indústria doméstica - A legislação permite que, no arrendamento habitacional e caso o contrato não disponha em contrário, se exerça uma indústria doméstica com o limite de três trabalhadores.

Denúncia do contrato - O inquilino pode denunciar o contrato antes do seu final desde que respeite o prazo de aviso prévio legal.

Deveres

Pagar a renda - Pagar pontualmente o valor acordado como prestação/renda do imóvel, na periodicidade e valor acordados entre as partes. A renda contratada é atualizada anualmente segundo a inflação.

Pagar as despesas correntes - O pagamento das contas da água, da luz ou do gás decorrentes da utilização do imóvel são da responsabilidade do inquilino.

Preservar o imóvel - O inquilino não deve danificar o imóvel, sendo que quaisquer danos que possam vir a ocorrer devem ser reparados por ele. O arrendatário não deve proceder a obras que alterem as características ou estrutura interna ou externa do imóvel, sendo para tal necessária a autorização escrita do senhorio.

Informar o senhorio - Aquando contratação, o inquilino deve dar a conhecer ao proprietário os defeitos e/ou problemas que se verificam no imóvel, como sejam, por exemplo, canos ou vidros partidos, estores em mau estado ou partidos, problemas elétricos, com o gás ou canalizações de água, entre outros.

Usar efetivamente o imóvel e para o fim a que se destina - O inquilino deve usar o imóvel arrendado, não deixando de o utilizar por mais de um ano, com exceção dos casos previstos legalmente. O inquilino deve utilizar o imóvel de acordo com o objetivo previsto, habitacional ou não habitacional.

Autorizar a vistoria - O inquilino deve permitir a vistoria do imóvel caso o senhorio peça para verificar o local arrendado, em data e horário acordados entre as partes.

Boa vizinhança - O inquilino deve manter as regras do condomínio e respeitar a lei do ruído em todas as relações de vizinhança com proprietários ou outros inquilinos de prédios próximos ou do mesmo prédio.

Devolver o imóvel como o encontrou - O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que este iniciou o contrato, salvaguardando as pequenas deteriorações decorrentes da prudente utilização do imóvel.

Arrendamento não habitacional - Contrato de arrendamento comercial

Os contratos de arrendamento comercial, industrial ou para exercício de profissão liberal integram-se no regime de contratos não habitacionais em que a liberdade das partes é elevada. O contrato de arrendamento comercial cede temporariamente o gozo de um imóvel mediante retribuição, com o fim de aí ser exercida uma atividade comercial.

Arrendamento não habitacional - Contrato de arrendamento rural

O arrendamento rural tem por objetivo o aluguer de imóveis rurais ou agrários para fins de exploração agrícola ou pecuária, nas condições de uma utilização regular. O contrato de arrendamento rural compreende o terreno e a habitação do arrendatário, a vegetação permanente não florestal como sejam, por exemplo, árvores de fruto, e as construções destinadas à exploração agrícola ou pecuária, como sejam, por exemplo, adegas, celeiros, estábulos, lagares ou palheiros. O contrato de arrendamento rural e as suas alterações devem ser sempre escritos, sob pena de serem considerados nulos.

Rescisão de contrato de arrendamento para habitação

A rescisão do contrato de arrendamento sofreu alterações com a entrada em vigor da Lei 31/2012 de 14 Agosto (que reformula o regime jurídico do arrendamento urbano), em Novembro 2012.

Principais alterações:

O prazo de antecedência mínima da comunicação de oposição à renovação do arrendamento de duração igual ou superior a 6 anos reduz para 120 dias.

O prazo de antecedência mínima da comunicação de oposição à renovação do arrendamento com prazo certo torna-se possível decorrido 1/3 do contrato (ou sua renovação), desde que respeitada a antecedência de 120 dias para contratos com duração superior a 1 ano, 60 dias para contratos com duração inferior a 1 ano e 30 dias nos casos em que o senhorio se oponha à renovação do contrato.

Estes prazos de antecedência mínimos devem ser respeitados pelo inquilino de arrendamento de duração indeterminada que pretenda denunciar o contrato, sendo esta denúncia permitida apenas após decorridos, pelo menos, 6 meses de contrato.

O prazo de antecedência da comunicação do senhorio para denúncia não justificada do arrendamento de duração indeterminada foi reduzido de 5 para 2 anos, sendo eliminada a "confirmação da denúncia" imposta pelo artigo 1104 do Código Civil.

A denúncia justificada do arrendamento de duração indeterminada mudou de judicial para extrajudicial: o senhorio comunica a sua intenção ao inquilino com uma antecedência mínima de 6 meses relativamente à data pretendida para a desocupação, apresentando a razão da denúncia e a documentação que a comprova/justifica.

Se a denúncia justificada decorre da necessidade de demolição, remodelação ou restauro, e em caso de não haver acordo quanto ao realojamento do inquilino, a indemnização devida a este é de 1 ano de renda.

Se a denúncia justificada decorre da necessidade de habitação pelo senhorio ou seus descendentes em 1º grau, deve dar-se uso invocado no prazo de 3 meses e por um período mínimo de 2 anos.

O senhorio que não habite o imóvel antes arrendado no prazo e pelo período devidos ou não comece as obras no prazo de 6 meses desde a desocupação do inquilino, salvo por motivo que não lhe seja imputável, deve pagar uma indemnização ao inquilino igual a 10 anos de renda.